Эксперт саратовского Росреестра о преимущественном праве покупки на торгах при банкротстве

Конституционный Суд РФ поставил точку в спорах о применении нормы.

В Контакт-центр саратовского Росреестра поступает немалое количество вопросов о судьбе общей совместной собственности супругов, один из которых признан банкротом.

Один из самых частых и сложных вопросов звучит так: Имеет ли второй супруг право преимущественной покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, если арбитражный управляющий включил её в конкурсную массу для торгов?.

На этот вопрос отвечает эксперт саратовского Росреестра Алексей Ершов: Ситуация действительно вызывает много споров, недаром суды первых инстанций принимали разноречивые решения при оспаривании вторыми супругами результатов реализации залогового жилья на торгах по банкротству. Но в этом году Конституционный Суд РФ расставил все точки над i. Поэтому сейчас мой короткий ответ на этот вопрос: Нет, не имеет, если квартира продается целиком.

Давайте разберем, почему так решил суд и как это работает на практике.

Многие собственники помнят о правиле преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ): если вы продаете долю в квартире, сначала должны предложить выкупить её другим сособственникам. И это правило отлично работает при обычных сделках.

Однако в процедурах банкротства логика меняется. 30 июня 2026 года Конституционный Суд РФ (Определение 1987-О) подтвердил: Если финансовый управляющий выставляет на торги всю квартиру целиком, а не долю должника, правило о преимущественной покупке не применяется.

Почему закон встал на сторону управляющего?

Всё дело в режиме собственности совместно нажитого имущества общая совместная, а также в экономике и здравом смысле. Продать половину квартиры на торгах крайне сложно её пришлось бы продавать с огромным дисконтом. Это невыгодно кредиторам.

При продаже объекта целиком режим общей собственности не меняется, а прекращается. Право собственности утрачивают оба супруга, но имущественный интерес второго супруга при этом не ущемляется: он трансформируется в право на соответствующую часть выручки. Кроме того, второй супруг может участвовать в торгах и выкупить квартиру на общих основаниях наравне с другими покупателями.

Теперь пытаться затягивать торги судебным оспариванием, ссылаясь на нарушение преимущественного права покупки бесполезно суды будут на стороне арбитражного управляющего. А для победителей торгов позиция Конституционного суда означает стабильность их результатов и правовую определенность, что в конечном счете повышает привлекательность банкротных торгов по жилью и положительно влияет на цену реализации.

Ключевое значение приобретает корректное формирование лота и его квалификация в положении о порядке реализации имущества. Если сособственником является супруг (бывший супруг) должника, объект по общему правилу реализуется целиком. Если же в общей собственности с должником состоят иные лица, продаже подлежит именно доля, и тогда порядок преимущественного приобретения, определенный Постановлением Конституционного Суда РФ от 16.05.2023 23-П и поддержанный судебной практикой, подлежит соблюдению, - отмечает Алексей Ершов.

Знание этих тонкостей поможет избежать долгих судебных тяжб и правильно спланировать действия в непростой жизненной ситуации.